Eisen bij het splitsen van uw huis in Utrecht.

Ik bezit een beneden- en bovenhuis en wil deze kadastraal splitsen, zodat ik één van beiden apart of allebei kan verkopen, wat moet ik doen? -- Dat is een veelvoorkomende vraag die huiseigenaren in Utrecht aan ons stellen. Aangezien we veel ervaring hebben op dit gebied leek het ons goed om hier informatie over te geven. *

Om het mogelijk te maken een pand in Utrecht in twee aparte delen te verkopen is het nodig dat deze bouwkundig- en kadastraal gesplitst wordt. Na het bouwkundig splitsen ontstaan er twee volledig zelfstandige woningen. Na het kadastraal splitsen krijgen beide woningen een apart registratienummer in het kadaster en kunnen ze los van elkaar verkocht worden.

Kadastraal splitsen van een beneden- en bovenhuis in Utrecht.

Bij panden van 25 jaar en ouder is voor het kadastraal splitsen een ‘Splitsingsvergunning Woonruimte’ nodig. Hiervoor moet aan diverse eisen worden voldaan. Woningsplitsing mag niet in strijd zijn met het bestemmingsplan.

In Zuilen, Ondiep, Schepenbuurt, Lombok, Pijlsweerd, Vogelenbuurt, Gruttersdijk, Wittevrouwen, Wilhelminapark, Oudwijk, Dichterswijk en Rivierenwijk is het splitsen van woningen niet overal meer mogelijk. Wanneer u een woonhuis wilt splitsen in een wijk in Utrecht waar splitsen in principe volgens het bestemmingsplan niet meer mag, kunt u een omgevingsvergunning aanvragen om alsnog toestemming te krijgen voor het splitsen.

Bouwkundig splitsen van een beneden- en bovenhuis in Utrecht.

Om in aanmerking te komen voor de ‘Splitsingsvergunning Woonruimte’ waarna een huis kadastraal gesplitst kan worden dient deze eerst bouwkundig gesplitst te worden.

Splitsingseisen voor bouwkundig splitsen van een boven- en benedenwoning in Utrecht.

Bij het bouwkundig splitsen van een boven- en benedenwoning in Utrecht moet deze aan een behoorlijk aantal splitsingseisen voldoen. In de praktijk betekent dit dat bij splitsing van een bestaande woning meestal een diverse zaken verbouwd moeten worden. Hierbij zijn er eisen op het gebied van veiligheid, geluidwerendheid, het realiseren van zelfstandige voorzieningen en het realiseren van een kwaliteitsniveau dat de woningen 15 jaar lang min-of-meer onderhoudsvrij maakt. De exacte splitsingseisen kunnen deels worden nagezocht in het Bouwbesluit. Wij geven hieronder een samenvatting.*
Na het splitsen moeten twee volledig zelfstandige woningen ontstaan. Deze moeten elk o.a. voorzien worden van eigen voordeur, woonkamer, slaapkamers, keuken, toilet, badkamer, wasopstelplaats en eigen gas-, water- en elektrische installaties.

1. Brandwerendheid
Er moeten maatregelen genomen worden die scheidende wanden, vloeren, plafonds, trappen, doorvoeringen van leidingen, schachten en kanalen tenminste 60 minuten brandwerend maken. Materialen als zachtboard plafonds moeten overal verwijderd worden.

2. Geluidwerendheid
Er moeten maatregelen genomen worden die scheidende wanden, vloeren, plafonds, trappen, doorvoeringen van leidingen, schachten en kanalen tenminste – 3dB extra geluidwerend maken. Deze norm wordt in een regulier boven- en benedenhuis van 25 jaar of ouder in de meeste gevallen niet gehaald zonder gedegen aanpassingen van de geluidsisolatie t.o.v. de bestaande situatie.

3. Elektrische-, gas-, en waterleiding installatie
De elektrische-, gas- en waterleiding installatie van de boven- en benedenwoning dienen volledig van elkaar gescheiden te worden en apart afsluitbaar te zijn. Daarnaast dienen de installaties zo aangepast te worden dat ze voldoen aan de modelaansluitvoorwaarden NEN 1010 (elektrische installatie) / NEN 1078 (gasinstallatie) / NEN 1006 (waterleiding installatie). De elektrische- en gasintstallaties van de boven- en benedenwoning dienen opnieuw gekeurd te worden door gecertificeerde installatiebedrijven. Bij de waterleiding installatie is een nieuwe keuring niet nodig.

4. Riolering
De binnen- en buitenrioleringen dienen in goede staat te zijn.

5. Telefoon- en kabelaansluiting
In beide woningen moeten aparte telefoon- en kabelaansluitingen gerealiseerd worden. De aansluitingen mogen uitkomen in de afzonderlijke meterkasten. Daarnaast moet er vanuit beide meterkasten een loze leiding naar de woonkamers zijn waarin toekomstige bewoners hun kabels door kunnen voeren.

6. Schilderwerk buitenzijde
Het buitenschilderwerk van hout-, beton-, staalwerk en steen / pleisterlagen dient in goede staat te zijn zodat de vochtwerendheid en de sterkte van het pand gewaarborgd is en lekkage voorkomen wordt.

7. Onderhoud buitenzijde
Alle kozijnen, ramen en deuren in de gevels, daken en dakkapellen moeten in goede staat en gangbaar en afsluitbaar zijn. Er moet een goede sluitnaad van minimaal 6 tot 7 mm aan de onderzijde van ramen en deuren zijn.

8. Erfafscheiding
De erfafscheiding moet in goede staat zijn.

9. Ventilatie woonkamers en slaapkamers
De woon- en slaapkamers van beide woningen moeten afsluitbare ventilatieopeningen in de gevels hebben van minimaal 8,4cm2 per m2 vloeroppervlak, daarnaast minimaal 84 cm2 en minimaal 1,80 m boven de vloer.

10. Keuken
Bij beide woningen moet in de keuken een verticaal kanaal voor luchtafvoer gerealiseerd worden. Dit kan een naar buiten gericht kanaal van minimaal 160 mm diameter zijn of een mechanische ventilatie met een capaciteit van 21 dm3 per seconde. Als er in één van beide woningen een nieuwe keuken wordt gerealiseerd moet deze tenminste 5 m2 ruimte bevatten voor het plaatsen van keukenapparatuur en daarnaast aansluitingen krijgen op de koud- en warmwaterleiding en op de riolering.

11. Toilet
Beide woningen moeten een toiletruimte van minimaal 0,8 m2 met waterdichte vloer, toilet, aansluiting op water en riolering en een lucht toe- en afvoeropening van tenminste 84 cm2 of verticaal uitmondend kanaal of mechanische afzuiginstallatie (capaciteit minimaal 7dm3 per seconde) hebben.

12. Badkamer
Beide woningen moeten een badkamer van minimaal 1,28 m2 met waterdichte vloer, waterdichte wandafwerking, aansluiting op koud- en warm water en riolering en een lucht toe- en afvoeropening van tenminste 168 cm2 of verticaal uitmondend kanaal of mechanische afzuiginstallatie (capaciteit minimaal 14dm3 per seconde) krijgen.

13. Opstelplaats voor wasmachine
Zowel de boven- als de benedenwoning moeten een eigen plaats hebben waar de wasmachine geplaatst kan worden. Als deze zich bevindt in de badkamer dient de badkamer 1 m2 groter te zijn dan de standaard minimum oppervlakte van 1,28 m2. Bij de opstelplaats van de wasmachine moet een riolerings-, water- en elektra aansluiting zijn.

Een goed plan maken voordat u begint.

Het verkrijgen van een vergunning voor een verbouwing kan al lastig zijn. Maar het verkrijgen van de juiste vergunningen voor het splitsen van een boven- en benedenhuis is extra moeilijk. Toch kan het lucratief zijn, maar dan is het nodig exact op de hoogte zijn van alle ins en outs. Vaak loont het de moeite met een expert naar een pand te kijken en een voorinventarisatie te maken van de mogelijkheden. Voor splitsing moet u de volgende zaken in kaart brengen:

• Hoe kan het pand het best verbouwd worden en wat is daarvoor de investering?
• Zijn er naast de verbouwing om de splitsing te realiseren ook bouwkundige verbeteringen aan het pand nodig en is er achterstallig onderhoud dat aangepakt moet worden?
• Hoe groot is de kans dat de benodigde vergunningen verkregen kunnen worden?
• Wat kosten de vergunningen?
• Welke procedures moet ik bij welke instanties doorlopen voor aanvraag van de vergunningen?
• Wat wordt mijn eigen tijdsbesteding bij het uitvoeren van het plan?
• Wat wordt de totale doorlooptijd van het project?
• Krijg ik de financiering van het plan rond?

Raadpleeg een specialist.

In vele gevallen is de coördinatie en uitvoering van het splitsen van een boven- een benedenwoning een tijdrovend en vooral gecompliceerd verhaal. Het is vaak aan te raden om voordat u begint eerst eens contact te hebben met een specialist op dit gebied.

Wilt u uw woning splitsen en één van beide delen behouden en de andere verkopen? In dat geval kan het interessant zijn uw woning aan een vastgoedspecialist te verkopen, deze de splitsing te laten uitvoeren en vooraf af te spreken dat u de boven- of benedenwoning weer teruggeleverd krijgt. Hiermee bent u in de meeste gevallen sneller en goedkoper uit zonder dat u zelf alles hoeft voor te financieren en te coördineren.

Meer informatie over woningsplitsing?

Wij zijn zeer ervaren in splitsen van panden. In de afgelopen jaren zijn door ons vele beneden- en bovenwoningen in Utrecht succesvol gesplitst en in delen verkocht. Vaak door een pand in z'n geheel te kopen, de splitsing professioneel uit te voeren en daarna een deel van het pand weer terug te leveren aan de eigenaar. Bied uw pand aan of bel ons op: ☎ 030-737 01 82.

Wij zijn u graag van dienst.
Yuri Besouw
Patrick Zuidema

* Wij hebben getracht deze informatie zo zorgvuldig en volledig mogelijk op te stellen. Wij zijn niet aansprakelijk voor mogelijke onvolkomenheden. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.