Vragen van huiseigenaren

Veel Utrechtse huiseigenaren ons naar de mogelijkheden om hun woonhuis te splitsen in kamers of zelfstandige appartementen. Bij grotere panden (100 tot 300 m2) in de stad kan het interessant zijn deze te splitsen en vervolgens in delen te verhuren of te verkopen. Er komt echter wel wat bij kijken om dit goed te regelen. Als ervaringsdeskundige op dit gebied vertellen we er graag wat meer over. *

Woonhuis in Utrecht splitsen in appartementen, wat is er nodig?

Wanneer een pand in Utrecht verbouwd wordt tot meerdere zelfstandige appartementen die los van elkaar kunnen worden verhuurd, dient het pand bouwkundig te worden gesplitst. Bij appartementen die worden verkocht, dient het pand ook kadastraal gesplitst te worden.

Mag elk pand in Utrecht gesplitst worden?
De Gemeente Utrecht heeft het kadastraal splitsen van panden in (delen) van Zuilen, Ondiep, Schepenbuurt, Lombok, Pijlsweerd, Vogelenbuurt, Gruttersdijk, Wittevrouwen, Wilhelminapark, Oudwijk, Dichterswijk en Rivierenwijk aan banden gelegd. In bepaalde aangewezen delen van deze wijken is het kadastraal splitsen van woningen niet meer mogelijk, tenzij er een ontheffing wordt verkregen. Het verkrijgen van een dergelijke ontheffing is vaak nog mogelijk maar is aan diverse regels gebonden.

Maken van appartementen om te verhuren: bouwkundig splitsen:
Bij het bouwkundig splitsen van een woning worden er zelfstandige woonruimtes in gevestigd die het mogelijk maken het pand in delen te verhuren. Hiervoor moet de woning aan een aantal bouwkundige eisen voldoen, te denken valt o.a. aan vluchtvoorzieningen, brand- en rookmelders, eisen m.b.t. toegang en gebruik tot sanitair en badkamers en eisen m.b.t. geluidwering. Bij het uitvoeren van een verbouwing moet er ook worden voldaan aan het bouwbesluit en moeten aanpassingen aan de buitenzijde van een pand (denk aan balkons, vluchttrappen of aanpassingen aan gevels) binnen het bestemmingsplan vallen. Is dat niet het geval, dan moet er aanvullend een omgevingsvergunning aangevraagd worden. De omgevingsvergunning wordt naast de landelijke eisen ook nog aangevuld met specifieke eisen van de provincie en gemeente Utrecht die gelde bij verhuur van appartementen of kamers.

Maken van appartementen om te verkopen: kadastraal splitsen:
Wanneer de gecreëerde zelfstandige woonruimtes / appartementen apart van elkaar verkocht moeten worden is het nodig dat deze bouwkundig en kadastraal gesplitst worden. Na het kadastraal splitsen ontstaan er voor elke eenheid afzonderlijke appartementsrechten. Een vergunning voor kadastrale splitsing wordt toegekend door de gemeente Utrecht en daarna in het kadaster verwerkt. Het aanvragen van de splitsingsvergunning dient exact volgens de door de gemeente voorgeschreven procedure te geschieden. De vergunning voor kadastraal splitsen wordt alleen toegekend als aan alle eisen is voldaan.

Welke voorzieningen moeten zelfstandige woonruimten minimaal hebben?
De zelfstandige woonruimten moeten voorzien zijn van eigen sanitair en badkamer, eigen keuken, een eigen huisnummer en een eigen voordeur. Uiteraard mag de voordeur wel uitkomen op een gemeenschappelijke gang, galerij of trappenhuis.

Eigen buitenruimte verplicht?
Het is bij kleine appartementen niet langer verplicht een eigen buitenruimte (balkon, dakterras of tuin) te creëren. Uiteraard komt het de opbrengst bij verhuur of verkoop wel ten goede als de appartementen een eigen buitenruimte hebben.

Toestemming hypotheekverstrekker nodig?
Uw bank maakt een risico analyse. Wanneer er op het pand dat u wilt splitsen een hypotheek rust dan is het volgens de voorwaarden van de meeste hypotheekverstrekkers nodig deze te informeren en/of toestemming voor de splitsing te vragen.

Splitsen zonder vergunning?
Het splitsen van een pand zonder vergunning is illegaal en sterk af te raden. Naast potentieel gevaar voor bewoners en het risico op hoge boetes is er risico op juridische consequenties (bv. bij brand) als een pand niet van de juiste vergunningen is voorzien.

Woonhuis in Utrecht splitsen in (studenten)kamers, wat is er nodig?

Als een woning kamergewijs wordt verhuurd, wordt het gebruik dus ‘omgezet’ van zelfstandig naar onzelfstandig. Omdat de overheid de ‘voorraad’ aan zelfstandige woonruimte wil beschermen is voor een dergelijke omzetting een vergunning nodig. Deze vergunningsplicht geldt overigens alleen voor een specifiek type woningen, namelijk woningen die bereikbaar zijn voor starters. In de gemeente Utrecht zijn dat op vanaf 1 januari 2016 woningen met een Woz-waarde van minder dan EUR 305.000,- Wanneer u in een woonhuis in Utrecht meer dan 2 onzelfstandige woonruimtes / kamers wilt verhuren (in de meeste gevallen voor het huisvesten van studenten) is een omzettingsvergunning nodig. Bij het verkrijgen van een omzettingsvergunning voor kamerverhuur wordt er door de gemeente Utrecht geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende woonwijken in de stad. Bij de beoordeling van een vergunningsaanvraag is een positieve beoordeling van de leefbaarheid in de wijk of straat van belang (positieve leefbaarheidstoets).

De regels voor het afgeven van een positieve leefbaarheidstoets zijn per 1 januari 2016 aangescherpt. Aan de kwaliteit van de woonruimte in omgezette en gesplitste woningen worden hogere eisen gesteld. Bij kamerverhuur moet iedere bewoner minimaal kunnen beschikken over 24m2 (kamer en gemeenschappelijke voorzieningen). En na splitsing moet een woning minimaal 50m² zijn. Ook worden eisen gesteld aan geluidsisolatie.

Welke bouwkundige eisen zijn er bij kamerverhuur?
Bij verhuur van onzelfstandige woonruimtes (kamers) zijn er andere eisen dan bij het creëren van zelfstandige woonruimtes (appartementen). Zo is het niet nodig om per eenheid eigen sanitair, een eigen badkamer, een eigen keuken en een eigen voordeur te maken. Wel zijn er eisen op het gebied van brandveiligheid en vluchtwegen, deze staan omschreven in het bouwbesluit en zijn door de gemeente Utrecht aangevuld met diverse specifieke aanvullende eisen.

Het bepalen van uw huur- of verkoopopbrengst.

Verkoopprijs van uw appartementen.
Bij verkoop moet voordat u het huis gaat splitsen een goede inschatting van de verkoopprijzen gemaakt worden.

Verhuur van uw appartementen.
Wilt u de te creëren kamers of appartementen gaan verhuren? Dan is het van belang een gedegen onderbouwing van de te vragen huurprijzen maken.

Huurprijs bij verhuur van zelfstandige woonruimte (appartementen).
Als een zelfstandige woonruimte boven de liberalisatiegrens zit kunnen verhuurder en huurder gezamenlijk de huurprijs overeenkomen. Per 1 januari 2015 is de liberalisatiegrens gesteld op een kale huur (exclusief servicekosten en/of energielasten) van € 710,68. De aanvangshuur bij aangaan van het huurcontract bepaalt of de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens valt.

Huurprijs bij verhuur van onzelfstandige woonruimte (kamers).
Bij verhuur van onzelfstandige woonruimte (kamers) dient rekening gehouden te worden met het woningwaarderingsstelsel, ook wel het puntensysteem genoemd. Hiermee kan worden bepaald hoe hoog de huur van de woonruimte maximaal mag zijn. De woning krijgt punten voor elk vast criterium waar het aan voldoet. O.a. aan zaken als woonoppervlak en voorzieningenniveau worden punten toegekend. Overigens worden er in zogenaamde ‘schaarste gebieden’ als Utrecht extra punten toegekend en mogen verhuurders van een monumentaal pand of beschermd stadsgezicht onder voorwaarden vaak ook een toeslag op de huurprijs berekenen.

Een goede voorinventarisatie is nodig.

Het verkrijgen van een vergunning voor een verbouwing kan al gecompliceerd zijn. Maar het verkrijgen van de juiste vergunningen voor splitsing is vaak extra gecompliceerd. Toch kan het lucratief zijn, maar dan is het nodig exact op de hoogte zijn van alle ins en outs. Vaak loont het de moeite met een expert naar een pand te kijken en een voorinventarisatie te maken van de mogelijkheden. Voor splitsing moet u de volgende zaken in kaart brengen:

• Hoe kan ik het pand het best splitsen? (Kamers, huurappartementen, koopappartementen).
• Hoe kan het pand het best verbouwd worden en wat is daarvoor de investering?
• Zijn er naast de verbouwing om de splitsing te realiseren ook bouwkundige verbeteringen aan het pand nodig en is er achterstallig onderhoud dat aangepakt moet worden?
• Hoe groot is de kans dat de benodigde vergunningen verkregen kunnen worden?
• Wat kosten de vergunningen?
• Welke procedures moet ik bij welke instanties doorlopen voor aanvraag van de vergunningen?
• Wat wordt mijn eigen tijdsbesteding bij het uitvoeren van het plan?
• Wat komt er bij kijken om de kamers of appartementen straks te gaan verhuren of verkopen?
• Wat wordt de totale doorlooptijd tot het moment dat ik de kamers of appartementen kan gaan verhuren of verkopen en rendement ga maken?
• Krijg ik de financiering van het plan rond?

Raadpleeg een specialist:

Als u het bovenstaande volledig geïnventariseerd hebt en geen belemmeringen ziet, dan kunt u uw plan in gang zetten. Bij grotere panden van 100- tot 300 m2 op goede locaties in de stad Utrecht kan het lucratief zijn. In vele gevallen is de coördinatie en uitvoering van het splitsen en in delen verhuren of verkopen echter een tijdrovend en vooral gecompliceerd verhaal. Het is vaak aan te raden om voordat u begint eerst eens contact te hebben met een specialist op dit gebied.

Meer informatie over woningsplitsing?

Wij zijn zeer ervaren in het uitvoeren van splitsing van panden. In de afgelopen jaren zijn door ons meerdere tientallen panden in Utrecht succesvol gesplitst en in delen verkocht of in verhuurportefeuilles van vastgoedbeleggers opgenomen. In sommige gevallen in samenspraak met de eigenaar. Meestal door panden zelf te kopen en daarna voor eigen rekening en risico het project uit te voeren. Bied uw pand aan of bel ons op: ☎ 030-737 01 82.

Zie ook:
Eisen bij splitsing beneden- en bovenwoning in Utrecht. Door Koop Mijn Pand in Utrecht.
en:
Beleggingspand financieren bij FINANCIERING-REGELEN.nl

Wij zijn u graag van dienst.
Yuri Besouw
Patrick Zuidema

* Wij hebben getracht deze informatie zo zorgvuldig en volledig mogelijk op te stellen. Wij zijn niet aansprakelijk voor mogelijke onvolkomenheden. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.